Na aktuálnej parlamentnej schôdzi prešiel v utorok (23.9.2025) cez prvé čítanie vládny návrh novely zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Ide o rozsiahlu novelu s množstvom podstatných zmien, o ktorých určite budeme ešte písať. Teraz sa však zameriame na jedinú zmenu a to na zvýšenie minimálnej výšky nájomného z 1 % na 3 % hodnoty pozemku.

Podľa aktuálneho zákona sa na vznik nájomnej zmluvy vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo spôsobe jeho určenia, pričom nájomné musí byť najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy. Ide o tzv. nevyhnutnú náležitosť zmluvy, bez ktorej je zmluva neplatná. Hodnota pôdy sa určuje podľa bonitovaných pôdnoekologických jednotiek (BPEJ), ktoré vyjadrujú vlastnosti a teda bonitu (kvalitu) pôdy. Ku každej BPEJ je určená sadzba. Takto vzniká cenová mapa poľnohospodárskej pôdy. Jeden pozemok môže zasahovať do jednej alebo viacerých BPEJ. Vynásobením sadzby a výmery pozemku získame jeho hodnotu.

Sadzby BPEJ sa pohybujú v rozmedzí 0,021576 až 0,401646 €/m². To pri súčasnej požiadavke na minimálne nájomné 1 % z hodnoty pôdy predstavuje nájomné 2,16 až 40,16 €/ha. Po zvýšení minimálneho nájomného na 3 % z hodnoty pôdy bude minimálne nájomné v rozmedzí 6,47 až 120,49 €/ha. To už sa dostávame k nadštandardnej výške nájomného. V 93 % katastrálnych území je obvyklá výška nájomného menšia ako 120 €/ha.

Zaujímalo nás, ako sa takáto zmena dotkne poľnohospodárskeho sektoru. Každý návrh zákona musí obsahovať analýzu vplyvov na podnikateľské prostredie. Pozreli sme sa teda na dokumentáciu k novele a zistili sme, že navrhovateľ vplyv zvýšenia minimálneho nájomného vôbec neskúmal. Celkovo však uvádza, že pomer produkcie a nákladov sa nemení a dokonca, že pôda ako výrobný prostriedok bude dostupnejšia. Rozhodli sme sa, že analýzu vplyvov spracujeme my.

Ako sme postupovali (metodika)

Na začiatok sme zobrali mapu BPEJ a prekryli sme ju s mapou katastrálnych území. Každej BPEJ sme priradili sadzbu určenú vyhláškou a na jej základe vypočítali výšku nájomného na 1 hektár pôdy prislúchajúcu 3 % hodnoty pôdy. Následne sme každému katastrálnemu územiu priradili obvyklú výšku nájomného za rok 2024 zverejnenú okresnými úradmi.

Takto získané nájomné sme porovnali a zistili sme, že pre 735 tisíc hektárov pôdy na Slovensku vychádza nájomné určené ako 3 % hodnoty pôdy vyššie ako je obvyklá výška nájomného. Pre týchto 735 tisíc hektárov pôdy sme potom vypočítali, aké by bolo súhrnné nájomné podľa obvyklej výšky a aké podľa 3 % z hodnoty. Podľa obvyklej výšky nám vyšlo 33,5 mil. eur a podľa 3 % z hodnoty 45,3 mil. eur. Rozdiel predstavuje 11,8 mil. eur, čo znamená zvýšenie nákladov o 35 %.

Mapa BPEJ obsahuje približne 2,5 mil. hektárov pôdy, pričom na Slovensku sa užíva približne 1,9 mil. hektárov. Aj keď si myslíme, že neužívané pôdy sú najmä tie najmenej bonitné (okrem zabratia kvalitnej pôdy na výstavbu), výsledný rozdiel sme krátili pomerom užívanej a celkovej pôdy, čo vychádza na 8,78 mil. eur. Časť pôdy je užívaná priamo vlastníkmi, ktorých sa táto zmena nedotkne. Ide však určite o menej ako 10 % (samotný navrhovateľ novely tvrdí, že sa viac ako 90 % užíva podľa tohto zákona). Ako záver možno teda uviesť, že zmena minimálnej výšky nájomného zvýši náklady sektoru poľnohospodárstva minimálne o 8 mil. eur.

Sekundárne vplyvy

Novela prináša aj sekundárne vplyvy. Poľnohospodár potrebuje mať istotu, že im uzatvárané nájomné zmluvy sú platné. Musí teda vedieť posúdiť, či spĺňajú podmienku minimálnej výšky nájomného. Vypočítať hodnotu poľnohospodárskej pôdy nie je triviálna záležitosť a bez špecializovaných softvérových nástrojov je to pri väčšom množstve pozemkov prakticky nemožné.

Priemerný poľnohospodársky podnik na Slovensku užíva tisíce parciel. Nájomné sa dnes spravidla nevypláca podľa percenta z hodnoty pôdy ale podľa sadzby za hektár, pričom môže byť rozdielna sadzba podľa katastrálnych území a druhov pozemkov. Pri určení hodnoty pôdy ale nestačí ísť na katastrálne územia alebo druhy pozemkov. Treba individuálne posudzovať každý jeden pozemok, keďže aj dva susedné pozemky môžu mať rozdielne sadzby podľa BPEJ. Väčšina poľnohospodárov na takéto posudzovanie nie je personálne ani technicky pripravená.

Ďalší potenciálny dopad je, že vlastníci pôdy neradi akceptujú rôzne sadzby za viaceré pozemky, prípadne ak má sused vyššiu sadzbu. Poľnohospodári tak môžu byť nútení uzatvárať nájomné zmluvy za nájomné podľa najvyššej hodnoty BPEJ aj za pozemky, ktoré majú nižšiu bonitu. Tým sa môže dopad na sektor výrazne zvýšiť oproti vypočítaným 8 mil. eur.