Pôda je obmedzeným materiálnym zdrojom, ktorý je z tohto dôvodu nevyhnutné ochraňovať a venovať mu osobitnú pozornosť, a to predovšetkým z pohľadu poľnohospodárskeho podniku, pre ktorý je pôda kľúčovým nástrojom k dosiahnutiu zisku.

Vlastníctvo pôdy otvára poľnohospodárskemu podniku množstvo možností a zabezpečuje mu hospodársku istotu. Podnik investujúci do dlhodobého nehnuteľného zdroja sa prezentuje ako stabilný subjekt, ktorý zvyšovaním podielu pôdy vo svojom majetku získa predovšetkým:

z hľadiska okamžitého efektu:

– vyšší podiel vlastného imania

– vyššiu mieru vlastného zabezpečenia

– vyššiu mieru úverovej bonity pri získavaní úverov či pôžičiek

z dlhodobého pohľadu:

– jeden z najlepších spôsobov investovania kapitálu z aspektu návratnosti a zhodnotenia vstupných zdrojov (miera obratu podstatne prevyšuje štandardné finančné nástroje)

– finančnú úsporu najmä z dôvodu neplatenia nájomného

– zlepšenie hospodárskych ukazovateľov

– odbúranie sporov  týkajúcich sa vlastníctva či užívania

Právne vzťahy týkajúce sa pôdy sú v podmienkach SR regulované celým komplexom právnych predpisov. Odbornú verejnosť v poslednej dobe rozdelila najmä diskusia ohľadom nového zákona o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskej pôde (*1). Práve v tejto dobe je za aktuálnych podmienok ideálna situácia pre poľnohospodára v danom katastrálnom území realizovať výkup poľnohospodárskej pôdy, a to hlavne z dôvodu, že nový zákon jeho pozície ako kupujúceho pri nadobúdaní pôdy posilňuje  a z veľkej časti ho privileguje.

Tomuto procesu je však potrebné venovať dôslednú pozornosť. V rámci celkovej realizácie výkupu môže totiž vystať množstvo problémov, ktoré sú však z veľkej časti predvídateľné a ich dopad je správne zvolenými kvalifikovanými postupmi možné odbúrať. 

V praxi je totiž v prvom kroku potrebné vyvarovať sa úskaliam plynúcim z nesystematického výkupu a nesprávne zvolenej výkupnej stratégie. Z hľadiska úspešnosti sa preto osvedčili ako najvhodnejšie výkupy realizované prostredníctvom externej špecializovanej spoločnosti. Je nevyhnutné nastaviť cieľový okruh predávajúcich, ktorých plánujeme osloviť, vymedziť ich vzťah k pôde a následne v závislosti od toho určiť metódu výkupu. Na to následne nadväzuje a kľúčovo určuje celkový priebeh výkupu ideálne nastavená počiatočná a konečná výkupná cena. Je zrejmé, že v prípade nadhodnotenia reálnej trhovej ceny je riziko predčasného finančného vyčerpania subjektu či podstatné predĺženie návratnosti takejto investície. Naopak, ak je cena podhodnotená, v zásade nie je pre potenciálnych predávajúcich ponuka výkupu zaujímavá a na dlhšie obdobie môže zmariť snahy o výkup.

Následne, v prípade dohody subjektov už v samotnej formálnej finalizácii výkupu, môžu nastať problémy týkajúce sa nesprávnej identifikácie vád predmetu kúpy, a to:

– vád právnych (nehnuteľnosť je zaťažená záložnými právami, vecnými bremenami brániacimi riadnemu užívaniu, atď.) a

– vád materiálnych (napr. pôda nie je spôsobilá na riadne užívanie)

V našich podmienkach je totiž potrebné počítať s možnou duplicitou vlastníctva, skresľujúcou evidenciou v katastri čo sa týka vlastníckych vzťahov a identifikácie subjektov. Nezriedka sa vyskytujú nepresné, neodborne spísané prevodné zmluvy či problémy v rámci katastrálneho konania.

Rady na záver:

pred tým, než budete realizovať výkup:

– určite si systém výkupu

– zadefinujte si výkupnú stratégiu,

– určite si okruh možných predávajúcich a ich spoločné charakteristiky

– zvoľte správne cenu výkupu a jeho metódu

– poraďte sa s odborníkom

 

pred tým, než uzavriete kúpnu zmluvu:

– overte si správnosť údajov evidencie katastra vo vzťahu k identifikácii pôdy,

– vylúčte duplicitu vlastníctva k dotknutej pôde

– skontrolujte list vlastníctva, dôslednú pozornosť venujte časti C: ťarchy 

– overte si správnosť údajov predávajúceho

– preverte spôsobilosť predávajúceho uzavrieť s Vami zmluvu

– určite si jasne výšku a splatnosť kúpnej ceny

– v ideálnom prípade poverte vypracovaním zmluvy odborne spôsobilú osobu