O rozdrobenosti vlastníctva, o možnostiach obchodovania s pôdou, ale i o financovaní základného výrobného prostriedku poľnohospodárov sme sa rozprávali s Jaromírom Matoušekom, vedúcim oddelenia agri biznis UniCredit Bank Slovakia a.s.

Fenoménom Slovenska je rozdrobenosť pôdy. Ako vplýva táto skutočnosť na obchodovanie?
Dlhodobé uplatňovanie uhorského práva prinieslo situáciu, keď sa vlastníctvo reálnej pôdy zmenilo vo väčšine prípadov na spoluvlastníctvo formou vlastníckych podielov na pôde. Jedna parcela o výmere jeden ár má napríklad osemnástich podielových vlastníkov pôdy. Môže tam byť aj vlastník podielu 1/1000. Taká pôda sa dá ťažko predávať, kupovať a o to ťažšie financovať. Existujú i problémy s nájmom a užívaním takejto pôdy.

Dá sa s pôdou s tak obrovským počtom vlastníkov obchodovať?
Ak chce niekto takúto pôdu skutočne kupovať, musel by mať uzatvorené kúpne zmluvy so všetkými vlastníkmi podielov a následne by bol stopercentným vlastníkom – čiže skutočným vlastníkom tejto pôdy. Tento proces je ale zdĺhavý, niekedy nereálny z dôvodu úmrtia niektorých podielových vlastníkov, nevykonania dedičského konania a podobne. Takýto postup sa preto uplatňuje len ťažko, je nákladný a trvá i roky. Okrem toho je problém i s tým, že kumulovaných vlastníkov na pôde je niekoľko desiatok miliónov.

Aké sú vízie do budúcnosti s vysporiadaním pozemkov?
Bude trvať desaťročia, pokiaľ sa urobia pozemkové úpravy, komasácie a podobné operácie s vlastníctvom pôdy, aby sa parcely usporiadali do primeraného stavu, ktorý by priamo mohol vymedziť vlastnícke práva k pôde, užívateľské práva a zjednodušil celú oblasť hospodárenia s pôdou. To znamená priame otvorenie trhu s pôdou.

Existuje teda veľké množstvo problémov. Napriek tomu sa s pôdou obchoduje.
Vo väčšine prípadov sú ale tieto nákupy zaťažené hore uvedenými problémy, iba okrajovo sa kupuje pôda. Väčšinou sa nakupujú podiely na tejto pôde a kupujúci predpokladá, že postupom času nakúpi i ostatné podiely na parcele. Obyčajne nakupujú konkrétnu pôdu až subjekty, ktoré na tejto pôde hospodária a majú uzatvorené zmluvy o nájme. V opačnom prípade by vlastnili pôdu, ale boli by i naďalej platné nájomné zmluvy s iným subjektom a kupujúci by na nej nemohol hospodáriť, prijímať na ňu dotácie a pod.

Poskytujú banky na pôdu úvery?
Banky preferujú financovanie nákupov pôdy pre poľnohospodárske podnikateľské projekty. Banky akceptujú také objemy financovania nákupu, ktoré nepresahujú ekonomickú silu podniku a schopnosť splácať úvery – samozrejme, že problémom je stanovenie akceptačnej hodnoty financovanej pôdy. Cenová mapa trhových cien neexistuje, preto sa banky snažia znížiť akceptačnú hodnotu čo najnižšie pod kúpnu cenu pôdy. Naša banka napríklad pracuje i s hodnotou BPEJ ( Bonitovaných pôdnych jednotiek), ktoré stanovujú niektoré objektívne parametre pôdy vrátane úrodnosti a pod. Rôzny a individuálny prístup je i u ostatných parametrov a postupov. My financujeme predovšetkým nákup pôdy, ktorú už kupujúci užíva, prijíma na ňu dotácie. Väčšinou prefinancovávame konkrétny list vlastníctva, kde je už 100 percentným vlastníkom kupujúci. Podielové vlastníctvo financujeme výnimočné. Dôvodom je predovšetkým tá skutočnosť, že banky môžu zriadiť záložné právo na pôdu iba tam, kde je stopercentný vlastník a nie kde je podielový vlastník!
Úvery poskytujeme na cca 8-15 rokov, podľa objemu financovania a ekonomickej sily podniku s tým, že úroková sadzba zodpovedá štandardným podmienkam dlhodobých úverov. Štát zatiaľ nevytvoril nejaký podporný mechanizmus na financovanie nákupu poľnohospodárskej pôdy.