V utorok 21. októbra 2025 schválila Národná rada Slovenskej republiky novelu Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ako aj Zákon o registri užívacích vzťahov. Pokiaľ budú zákony podpísané prezidentom, od 1. januára 2026 (resp. 2028 pri registri užívacích vzťahov) nás čakajú výrazné zmeny v pravidlách užívania a evidovania poľnohospodárskych pozemkov. Ide o najväčšiu zmenu v tejto oblasti od zrušenia rozhodnutí o vyčlenení náhradných pozemkov z 90. rokov minulého storočia.

Jednotlivým zmenám sa budeme postupne venovať vo viacerých článkoch. O zvýšení minimálnej výšky nájomného sme už informovali.

Vydržanie užívacieho práva

Dnes sa zameriame na úplne nový právny inštitút, ktorý by sa dal nazvať aj „vydržanie užívacieho práva”. Podstata spočíva v princípe, že ak niekto neoprávnene užíva poľnohospodársky pozemok a nikto ho pritom 5 rokov neruší, tak mu vznikne oprávnenie takýto pozemok užívať. Na rozdiel od vydržania vlastníctva sa nevyžaduje dobromyseľnosť. Zákon teda odmeňuje oprávnením užívať pozemok aj takých užívateľov, ktorí ho užívajú úmyselne bez nájomnej zmluvy a ani sa nájomnú zmluvu s vlastníkom nepokúsili uzavrieť a to aj keď vedia, kto je vlastník a poznajú jeho adresu. Vznik takéhoto oprávnenia užívateľa sa vlastníkovi žiadnym spôsobom neoznamuje. Užívateľ teda môže byť celý čas voči vlastníkovi úplne pasívny.

Pod nerušeným 5-ročným užívaním sa rozumie také užívanie pozemku, keď vlastník (alebo iná oprávnená osoba – napr. nájomca) užívanie nenamietol, nevyzval na vrátenie pozemku ani nenavrhol uzavrieť nájomnú zmluvu. Práve takouto aktivitou vlastníka po vzniku oprávnenia užívateľa je možné docieliť zánik oprávnenia.

Zákon je zrelý na posúdenie Ústavným súdom

Legalizáciu užívania, resp. získanie oprávnenia užívateľa podľa tohto zákona nezanedbateľne zhoršuje postavenie vlastníka pozemku. Pri neoprávnenom užívaní má vlastník nárok požadovať od užívateľa pozemku náhradu vo forme bezdôvodného obohatenia. V momente získania oprávnenia užívať pozemok už ďalej nie je možné si nárokovať bezdôvodné obohatenie, keďže vyžaduje užívanie bez právneho titulu, čo už nie je pravda. Schválený zákon nepriznáva vlastníkovi žiadnu náhradu. Na rozdiel od iných tzv. zákonných nájmov, v tomto prípade vzniká iba oprávnenie užívať, nie nájomný vzťah, z ktorého by bola povinnosť platiť nájomné.

V tomto kontexte je zaujímavé, že takýto postup nie je možné použiť pri pozemkoch v správe a nakladaní Slovenského pozemkového fondu, pričom predkladateľ zákona to v dôvodovej správe odôvodňuje práve záujmom fondu účtovať bezdôvodné obohatenie. Teda za pozemky štátu je potrebné platiť, ale za pozemky ostatných vlastníkov nie.

Zákon je zrelý na posúdenie Ústavným súdom. Podľa článku 20 Ústavy SR je možné vlastnícke právo obmedziť iba v nevyhnutnej miere, vo verejnom záujme a za primeranú odplatu. Dovolím si prezentovať názor, že ani jedna podmienka nie je splnená.

Nesystémové riešenie

Je potrebné povedať, že štát má ústavnú povinnosť chrániť produkčný potenciál poľnohospodárskej pôdy (článok 44 Ústavy SR). V praxi je problém, že o nezanedbateľnú výmeru pôdy nejavia jej vlastníci reálny záujem. Neužívajú ju, ani nemajú záujem s nikým uzavrieť nájomnú zmluvu. Takáto pôda je potom buď neužívaná (a znehodnocuje sa) alebo ju niekto užíva bez právneho titulu. To však neznamená, že je primerané a vo verejnom záujme legalizovať akékoľvek neoprávnené užívanie pozemku a bez povinnosti užívateľa platiť vlastníkovi náhradu. Problém treba riešiť iba takým spôsobom, ktorým sa dosiahne žiadaný výsledok s čo najmenším zásahom do práva vlastníka.

Za týmto účelom už v zákone máme iný prostriedok (§ 12 ods. 4), ktorý bol aktuálnou novelou opätovne opravený do použiteľnej podoby (čo musíme pochváliť). Užívateľovi pozemku vznikne nájomný vzťah zo zákona, ak je aktívny (o uzavretie nájomnej zmluvy sa pokúsi) a vlastník je pasívny (neodpovedá, sám nechce užívať ani neprenajme inému). Zároveň je užívateľ povinný platiť nájomné.

Vydržanie užívacieho práva je nesystémové riešenie. Namiesto snahy vyriešiť problém ho prekrýva. Na Slovensku je neporiadok v užívaní poľnohospodárskej pôdy, ktorý vznikol najmä vydávaním náhradných pozemkov. Časom zanikli rozhodnutia (dohody) o vydaní náhradného pozemku, zmenili sa nároky osoby, ktorej bol vydaný náhradný pozemok, vlastník zomrel a podobne. Dôsledkom je, že mnohé bývalé náhradné pozemky sú dnes užívané bez právneho nároku (neoprávnene). Ich užívateľ môže mať vlastné alebo prenajaté pozemky na inom mieste alebo aj nemusí, prípadne v inej výmere.

Namiesto riešenia tejto situácie usporiadaním vzťahov k pôde, novela zavádza prostriedok, vďaka ktorému bude akékoľvek neoprávnené užívanie trvajúce aspoň 5 rokov legálne. Tým sa prakticky zruší motivácia poľnohospodárov usporiadať svoje vzťahy. Neporiadok ale ostane a časom sa bude ešte zhoršovať. Je to ako keby sme rakovinu kože riešili prekrytím náplasťou.