Včera (1. mája 2018) vstúpila do platnosti novela zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy. Tá aj v radoch farmárov vyvolala nejednotné reakcie. Podľa rezortu novela prináša poriadok do evidencie nájomných vzťahov, zamedzuje špekuláciám na pôde a umožňuje ľahší prístup k prenájmu pôdy pre poctivých poľnohospodárov.

„Novela vypúšťa doterajšiu automatickú obnovu nájomného vzťahu, nakoľko táto úprava spôsobovala nájomcom, ako aj prenajímateľom v praxi problémy. Tí museli sledovať doby trvania nájomných zmlúv, navzájom sa vyzývali na vrátenie a prevzatie pozemku. V nemalom rozsahu išlo o bežných ľudí bez právneho vzdelania. K ďalšiemu prenajatiu pozemkov dochádzalo bez toho, aby o zákonom ustanovenej povinnosti mala zmluvná strana vedomosť,“ vysvetlil Michal Feik z tlačového odboru MPRV SR, podľa ktorého sa po novom zamedzí aj prípadom, v ktorých o priame platby na plochu žiadali viaceré subjekty – nový nájomca a prípadne aj predchádzajúci nájomca z titulu automatickej obnovy nájomného vzťahu.

Práve vypustenie automatickej obnovy nájmov vyvolala nejednotnosť v radoch farmárov. Pozitívny ohlas je v radoch Vidieckej platformy a Združenia mladých farmárov.

„Toto ustanovenie bol asi najväčší súboj v rámci novely, ale to že sa to podarilo prelomiť je podľa nás revolučný a dobrý krok vpred, pretože sa vlastne akoby zrovnoprávňuje vzťah vlastník-nájomca. Doteraz totiž platilo, že tie väčšie podniky mali zabetónované nájomné zmluvy a automaticky sa im predlžovali,“ uviedla šéfka Vidieckej platfomy Lucia Gallová.

Podobne vidí situáciu aj Milan Jurky predseda Združenia mladých farmárov.

„Mali sme aj prípady, keď si mladý farmár chcel prenajať pôdu a povedali mu, že napríklad rok predtým babka pred smrťou podpísala zmluvu na 25 rokov a tým pádom bola celá generácia v ťahu. Alebo keď si niekto prenajal pôdu na 15 rokov a rok pred skončením neprišiel zmluvu vypovedať, tak sa zmluva obnovila automaticky na ďalších 15 rokov. Toto robilo mladým farmárom veľký problém a novela je krokom vpred,“ vyjadril sa M. Jurky.

So zmenami nesúhlasí Slovenská poľnohospodárska a potravinárska komora, ktorá sa od začiatku diskusií stavala proti zmenám. Podľa hovorkyne Jany Holéciovej to môže mať negatívny vplyv na užívateľské vzťahy k pôde a povedie to k administratívnej záťaži. Tá bude podľa komory najmä na strane poľnohospodára.

„Po novom budú poľnohospodárske podniky nútené podrobne sledovať trvanie všetkých nájomných zmlúv a preukázateľným spôsobom predkladať prenajímateľom nové nájomné zmluvy. V tejto súvislosti opätovne upozorňujeme na vysoký počet uzatváraných nájomných zmlúv. Jeden podnikateľský subjekt má bežne aj viac ako tisíc nájomných zmlúv. Rovnako sa obávame, že dôjde k „otváraniu“ fungujúcich nájomných vzťahov, čo vytvorí predpoklady pre nepoctivé hospodárenie na pôde a kšeftovanie s pôdou. Vytvoria sa podmienky na to, aby stabilných dlhoročných užívateľov pôdy vytláčali špekulanti s pôdou či silné domáce alebo zahraničné investičné skupiny,“ dodala Holéciová.

Podľa rezortu sa ale veľké a stabilné podniky nemajú prečo obávať.

„Návrh novely vychádza z Programového vyhlásenia vlády SR. Vytvára podmienky pre prístup k pôde pre mladých a malých poľnohospodárov, pričom však zásadne nenarúša stabilitu podnikateľského prostredia doterajších nájomcov. Agrorezort upozorňuje, že veľké poľnohospodárske firmy a združenia majú prostredníctvom automatickej obnovy nájomných vzťahov takmer monopolné postavenie v užívaní pôdy, čo bráni k dosiahnutiu cieľa v programovom vyhlásení vlády. Dostatočným nástrojom stability podnikateľského prostredia pre tieto podniky bude právo prednostného nájmu, ktoré sa novelou zdokonaľuje,“ vysvetlil Michal Feik z MPRV SR.

Ten ďalej hovorí, pokiaľ si nájomca plnil svoje zmluvné záväzky, bude môcť prenajatú pôdu naďalej užívať.

„Ministerstvom navrhované zrušenie automatickej obnovy nájmu je ústavne konformné, pretože rešpektuje prioritu prejavenia vôle pri nakladaní so svojím majetkom,“ dodal Feik s tým, že pravidlá dávajú doterajším nájomcom vyššiu právnu istotu.

V rámci novely ale v tomto smere existuje aj výnimka v princípe prednostného práva.

„To nevzniká k pozemkom, o nájom ktorých prejaví záujem okrem doterajšieho nájomcu aj mladý poľnohospodár alebo malý podnik či mikropodnik, ktorý sa na pozemkoch zmluvne zaviaže vykonávať špeciálnu výrobu či vyrába finálny produkt. Nájomca však musí preukázať, že už má vo vlastníctve alebo nájme od iných vlastníkov poľnohospodárske pozemky, najviac však do výmery 50 ha. Fond mu prenajme pozemky, ak aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu alebo vyrába finálny produkt, najviac však do celkovej výmery 150 ha bez pozemkov, ktoré už má vo vlastníctve alebo nájme,“ dodal Michal Feik z MPRV SR.

Cieľom novely bolo aj zefektívnenie paragrafu 12, ktorý hovorí o vzniku podnájomného vzťahu v prípade, že pozemok vlastní viacero vlastníkov.

„Doteraz zákon hovoril o princípe majorizácie, čiže ak ja mám 49 percent a vy 51 z danej parcely, tak vy ju môžete využívať celú a toto nie je správne. Keď to prehodím na hektáre, zo 100 hektárov vy máte 51 a ja mám 49 a ja nemôžem užívať ani hektár, takže toto bola veľká krivda a nespravodlivosť,“ myslí si Milan Jurky.

Po novom by v takýchto prípadoch mali vznikať podnájomné vzťahy. V prípade, ak nájomca nepristúpi k uzavretiu podnájomnej zmluvy, prenajímateľ má možnosť žiadať okresný úrad o vydanie rozhodnutia, že k týmto pozemkom vzniká podnájomný vzťah.

„Legislatívci sľubujú, že tie podnájomné zmluvy, ktoré majú vydávať okresné úrady, budú fungovať,“ dodal Jurky.

Spokojnosť nad paragrafom 12 vyjadruje aj L. Gallová z Vidieckej platformy.

„Zisťovali sme na pozemkových úradoch, že tento paragraf 12 bude funkčný, to znamená že úrady budú vedieť vyčleňovať pôdu aj pokiaľ sa daný vlastník resp. nájomca s družstvom nedohodne. Takže z nášho pohľadu to vyzerá celkom dobre,“ uviedla L. Gallová z Vidieckej platformy.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov zakotvuje 5-ročnú výpovednú lehotu nájomných zmlúv, čo má zaručiť dostatočnú návratnosť investície poľnohospodára v prípade, že sa vlastník rozhodne ukončiť nájomný vzťah. Maximálny čas nájmu sa novelou stanovil na 15 rokov.

„Treba ešte upozorniť na jednu vec. Pokiaľ bude vlastníkovi doručený návrh novej nájomnej zmluvy, ktorú nájomca predloží pred koncom nájomného vzťahu, tak nepodpísanie zmluvy neznamená, že nájomný vzťah neplatí. Ak príde návrh novej nájomnej zmluvy, je potrebné ho odmietnuť, nepodpísať nestačí, ak nechcete pokračovať v nájomnom vzťahu,“ upozornila Lucia Gallová.

Novela zákona podľa ministerstva pôdohospodárstva odstraňuje nejednotnosť výkladu aj definíciu pojmu obvyklá výška nájomného a rieši aj problém, ktorý vyvstával pri určovaní výšky nájomného za pozemok slúžiaci na poľnohospodárske účely. Taktiež precizuje povinnosť nájomcu viesť evidenciu pozemkov, ktoré vlastní a má prenajaté, ako aj povinnosť viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom. Informácie z takto evidovaných údajov budú pre potreby zavedenia väčšej prehľadnosti slúžiť pre rozhodovanie okresných úradov napríklad v prípadoch určenia vydania rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu, zverejňovanie obvyklej výšky nájomného,  ako aj Pôdohospodárskej platobnej agentúry v súvislosti s prideľovaním dotácií. 

Podľa viacerých farmárov je potrebné na Slovensku novelizovať aj zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov a zjednodušiť prístup poľnohospodárov k pôde pod správou Slovenského pozemkového fondu.